相談内容

　最近、出入りがほとんどない賃貸物件があったので、警察立ち会いのもと、安否確認として、部屋の鍵を開けてみたところ、入居者の方が、浴槽で亡くなっており、状況からすると自殺されたように見受けられました。
　後日、親族の方と連絡を取ったところ、相続人としてご両親がおられる様子でした。

　ご不幸があったところではありますが、賃貸物件内で自殺されたことによって、新たに貸し出すことも難しくなっており、賃料収入相当額や部屋の処理や修繕にかかった費用などを請求したいと思いますが、どの程度請求できるのでしょうか？

回答

　自殺等があった賃貸物件は、いわゆる「事故物件」と呼ばれており、裁判例においては、当該自殺があった事実ということは、心理的な嫌悪感などを生むものとして、部屋の瑕疵、すなわち欠陥や不具合と同視されています。

　したがって、部屋の中で自殺をするという行為は、賃貸物件に傷を負わせるものと同様に、部屋の価値を減少させ、賃貸人の財産に対する侵害と考えられますので、賃借人は、部屋の中で自殺しない義務を負担しているものと考えられます。そのため、賃借人が自殺をした場合には、当該義務違反を理由として、損害賠償を請求することができるということになります。

　ただ、ご本人は亡くなっていますので、賃借人の相続人が請求先ということになります。なお、連帯保証人を付けている場合には、原則として、当該連帯保証人も連帯して、損害賠償をしなければならないため、当該連帯保証人も請求先の候補になります。

　最後に、いくらの損害が請求できるかという点についてですが、今回のケースであれば、浴槽での自殺ということですので、当該浴槽の交換費用はまず認められると考えられます。その他、部屋のクロスの張替など、原状回復にかかる費用については、自殺が原因で特に汚れたり、傷がついたりした箇所があれば、当該汚損又は損傷個所についても請求できると考えられますが、全てを張り替えなければ嫌悪感を払しょくできないという主張は認められないと考えられます。加えて、今後、貸し出す際には、賃料を減額して貸し出さざるを得ないため、賃料減額分についても損害賠償の対象となります。

　裁判例においては、どの程度の賃料減額が相当化について、ケースに応じてさまざまな判断となっておりますが、１年分から２年分の賃料相当額程度に留められることも多いのが実情と思われます。