１．賃料について

　建物の賃貸借契約においては、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地又は建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます（借地借家法３２条）。

　そこで、賃借人が、建物に長期間継続的に住んでおり、経済的事情が変動した場合や、建物に修繕箇所が生じたために賃料が不相当であるなどとして、賃料の減額を請求してくる場合があります。

　しかし、賃料減額を請求するためには、賃料が不相当な状態になっていることに加えて、一定の手続きを踏まなければならず、賃貸人が、実際に減額に応じるべきか否かは検討を要します。

２．賃料減額請求の手続きについて

　賃料減額請求に必要な手続きは①賃料減額の意思表示を行い、協議が調わない場合は、②調停を申し立て、さらに、調停が調わない場合は、③減額請求訴訟を提起することが必要です。

　そして、賃貸人として、賃料減額に納得できない場合は、裁判が確定するまでの間は、賃借人に対して、相当と認める額の賃料（通常であれば契約上の賃料と同額）を請求することができます。

３．賃料減額請求があった際の賃貸人の対応

　仮に、裁判が確定していないにも拘らず、賃借人が、賃貸人が相当と認める額を支払わずに、減額請求した額のみしか支払わない場合、毎月、賃料の一部（契約上の賃料額と減額後の賃料の差額）に未払いが生じていることになります。
　したがって、未払賃料額が一定程度に達した場合、賃借人が、賃料の一部を未払いしていることを理由として、賃貸借契約の解除及び建物の明け渡しを請求できる場合もあります。

　但し、賃借人の主張が正当であると裁判において認められ確定した場合、賃料減額の意思表示を受け取った時以降に賃貸人は相当と認める額（通常であれば契約上の賃料と同額）を受領していたのは、受け取りすぎ（一種の不当利得）となってしまいます。
　借地借家法３２条３項は、この受け取りすぎた金員について、年１割の利息を付して、賃借人に返還しなければならない旨定めています。

　以上のように、賃料減額請求を受けた賃貸人の対応としては、賃料減額事由がないと考えれば、相当と認める賃料額の支払いを請求しながら、賃料の一部未払いを理由として建物の明渡しを請求することも考えられますが、他方で、賃料減額事由が後に認められた場合には、受け取りすぎた金員に年１割の利息を付して返還しなければならないリスクを負うことになります。また、賃貸人が明渡請求訴訟を提起した場合は、賃借にから賃料減額の主張がなされ、訴訟が長期化することがよくあります。

　賃貸人が、賃料減額に応じられない場合は、後日の紛争は必至であり、早期に調停申立及び訴訟により、賃料額が不相当であるか否か判断を仰ぐべきといえるかもしれません。