１　オーナーと管理会社

　宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます。）は、宅地建物の売買、交換、賃借の代理又は賃借の媒介を業として行うことを規制しています。
　当法人に相談に来られる、賃貸物件のオーナーは、管理会社等の宅地建物取引業者に賃貸物件の管理を委託していることがほとんどです。
　オーナーからすれば、管理会社に任せておけば安心であり、頼りにしたいと考えるでしょうが、管理会社が作成した契約書等を拝見すると法律関係を複雑化させてしまっている例もないわけではありません。

２　宅地建物の賃貸借の媒介と代理

　まず、オーナーは、賃貸借の媒介まで委託したにすぎないのか、それとも、賃借の代理まで委託したのか不明確な事例があります。
　契約締結にあたって、媒介の立場であるのか、代理の立場であるのかは全く異なります。

　代理であれば、本人に代わって賃貸借契約を締結することができますが、その代わりに本人（オーナー）のために契約を締結することを示さなければなりません（「顕明」といいます。）。そして、管理会社等が契約書を作成したとしても、その効果は本人であるオーナーに帰属しますので、賃貸人はあくまでもオーナーとなります。

　媒介にとどまる場合は、オーナーに代わって契約を締結することはできません。契約締結に向けて尽力はしなければなりませんが、最終的な契約書はオーナーに署名・押印を頂かなければなりません。

　内容が不明確になっている契約書の例としては、貸主代理と記載があるにもかかわらず、オーナーの名前が全く出てこないといった契約書があります。代理による契約はオーナーにとっても管理会社にとっても便利な面があると思われますが、法律上の要件がしっかりと定まっているため、オーナーの代理として契約する場合には、代理行為の有効性に疑義が生じて契約の当事者が曖昧になってしまわないように気をつけなければなりません。

３　賃貸借契約の解除について

　また、相談に来られる時点で資料として、内容証明郵便で送った解除通知を持参されることがあります。
　解除通知をオーナー自身が送っている場合にはよいのですが、管理会社が代理人として送付している例もあります。
　しかし、一般的には、宅建業法上の媒介及び代理には、契約の解除に向けて尽力することまでは含まれておらず、管理会社等には賃貸借契約の解除に関する権限はないものと考えられています。

　したがって、管理会社が代理人として解除通知を送ったとしても、その効力には疑義が残りますので、賃貸借契約を解消したいと考えた際には、弁護士に相談された方が良いと思われます。