こんにちは。今日は、財産分与において、不動産を分与する場合に生じる問題について、お話しをします。

　離婚する夫婦の財産に、自宅土地建物などの不動産が含まれている場合、不動産の分与方法はさまざまになります。大きく分ければ、不動産を売却処分してしまう場合と、そのまま夫婦のいずれかが維持する場合に分かれます。これらはそれぞれ異なる問題を抱えています。

　売却処分になるのは、たいてい、ある程度の利益が見込まれるか、売却後の住宅ローンの残債務額があまり大きくならないと見込まれる場合です。しかし、売却前提で売却益を分与する旨を合意して離婚をしたけれど、離婚後に売却してみると実際には事前の査定額通りではすぐに売却できないという問題が生じることがあります。

　このような問題を避けるためには、離婚前に売却先を決めるところまでやっておけばよいのですが、離婚する当事者としては、そこまで離婚を先延ばしにできない事情があったりします。離婚後に財産分与の合意をしてもかまいませんが、財産は不動産だけではないこともありますから、できれば離婚前に財産分与まで決めておきたいというジレンマがあります。

　このようなジレンマを回避するのは難しいのですが、「高く売却できるかもしれない」という期待をある程度抑え、もらえるだけの金銭をもらって早々に離婚をするという判断をするほうが賢明なこともあります。実際、世の中そんなに景気がよくないので、事前の査定どおりの額ですぐに売却できるケースはごくまれです。

　次に、夫婦のいずれかが不動産を維持する場合ですが、これは、売却しても損失が大きくなってしまう（多額の債務が残ってしまう）場合や、夫婦のどちらかが離婚後も不動産に住みたいと言っているような場合です。

　一番すっきりするのは、住宅ローンの名義人と不動産の名義人、不動産を利用する人を一致させる方法です。こうしておけば、名義人が自分で住んでもよいし、頃合いを見計らって売却してもよし、人に貸してもよしということになりますし、自分名義の不動産に対して自分で住宅ローンを支払うのですから、住宅ローン支払いについても違和感はありません。

　問題が大きいのは、不動産名義人ではない元配偶者（と子どもたち）が、不動産を利用するパターンです。これは不動産を利用する方にとっても、所有名義だけ持って不動産を利用しない方にとっても、リスクがあります。不動産を利用する方にとっては、いつ、他方配偶者が住宅ローン支払いを止めてしまうか、ということを心配しなければなりません。

　これに対して住宅ローンだけ支払う方にとっては、離婚当初は住宅ローンを支払えると思っていたのに、その後収入が悪化して、住宅ローンを支払えなくなり、かつ、不動産を売却しようと思っても、元配偶者（と子どもたち）が不動産に住んでいるので容易には売れません。住宅を利用する方の元配偶者が、住宅ローンを支払う元配偶者に対して、賃料のようなかたちで一定の金銭を支払う約束をしていることもありますが、これも滞るリスクがあります。

　不動産があると、財産分与の決着がなかなかつかず、長期化しやすいのですが、上記のような問題を踏まえると、ある程度のところで見切りをつけた方がすっきりするかもしれません。