こんにちは。
　先日、建物賃貸借契約の賃借人が死亡し、内縁の妻が住み続けているケースで、建物明渡請求ができるかどうか検討する機会がありました。
　このようなケースの場合、賃借人に相続人がいるか否かで話が変わってきますので、場合を分けてご説明したいと思います。

１．相続人がいる場合

　前提として、賃借権は相続の対象になるとされています。
　賃借人に親兄弟などの相続人がいる場合、相続人が賃借権を相続するので、内縁の妻に賃借権が承継されることはありません。
　したがって、内縁の妻に対しては、所有権に基づいて明渡請求ができることになります。

　ただし、判例は、賃借人と同居していた内縁の配偶者や事実上の養子について、一定の要件を充たせば、賃借人の相続人が相続した賃借権を援用できるとしています。
　賃借権を援用できるというのは、要は、賃借人と同居していた内縁の配偶者や事実上の養子も、その建物に住めるということです。
　具体的な要件は、①その同居者が賃借人にとって家族共同体の一員と評価できること、②その同居者が賃借人死亡後も継続してその建物に住んでいることとされています。
　内縁の配偶者であれば、通常要件を充たしていると考えられますので、内縁の妻はそのまま住み続けられることになりそうです。

　もっとも、賃料の不払いがあれば債務不履行によって解除されてしまいますので、内縁の妻がタダで住み続けられるわけではありません。なお、契約解除の意思表示等は賃借権を取得した相続人に対してする必要があります。

２．相続人がいない場合

　賃借人に相続人がいない場合で、内縁の妻が賃借人と同居していたときは、賃借権は内縁の妻に相続されます（借地借家法３６条）。
　この場合、賃料の不払いなどがあれば、賃貸借契約の終了に基づいて、内縁の妻に明渡しを請求することになり、契約解除の意思表示等は、内縁の妻に対してしなくてはなりません。

　このように、相続人がいる場合といない場合とで、賃貸借契約関係の当事者が変わってきます。相続人の調査から始めましょう、ということですね。