相談内容

　賃借人から、風呂を沸かすと浴槽に何かが浮いてくるので、気持ち悪くて浴槽が使用できないという申告がありました。あわせて、床のフローリングに割れている部分が生じており、怪我をする恐れがあると申告がありました。

　賃借人の同意を得て、調査をしたところ、浴槽に関しては配管内の水垢が浮遊物となっているようであり、フローリングについては思った以上に範囲が広く、修繕のためには一度退去をしていただいたうえで、修繕する必要があるとのことです。

　賃借人からは、物件の不具合を理由に家賃の半額を減額するよう求められているのですが、減額に応じる必要があるのでしょうか。

回答

　賃貸借契約を締結して、賃借人から受け取る賃料は、賃貸物件を使用できることの対価としての性質を有しています。したがって、賃貸人は、賃貸物件を使用に適する状態で貸さなければなりませんし、賃借人は賃料を支払っている限り、それを受けとる権利があります。逆に、使用に適さない状態である場合には、賃料を支払う必要はなく、使用できない範囲に応じて、賃料が減額される余地があります。

　そのようなことを避けるために、賃貸人に対しては、修繕義務が課されており、修繕義務を尽くして使用に適する状態を提供することになります。そして、使用に支障が生じる程度ではない場合は、そもそも修繕義務も生じません。

　そこで、本件においては、浴槽と配管については、嫌悪感が生じるとしても通常使用に耐えないほどのものではないと考えられますので、修繕義務が発生しないと考えられます。ただし、フローリングについては、割れている部分が広がっており、修繕義務が発生すると考えられます。

　しかしながら、たとえ、修繕義務が発生する場合であっても、その程度が著しいものでない限り、賃料の全部について支払いを拒絶することはできず、使用に支障がある範囲に限って賃料の減額を求められるにとどまります。

　したがって、フローリングが割れている範囲や修繕までにかかった期間を考慮して、賃料減額に応じる必要があると言えるでしょう。