弁護士 家永 勲

 

 今回は、賃貸借契約について、民法が定める賃貸人の義務について概観してみようと思います。

 

  目的物を使用収益させる義務
 賃貸人が賃借人に対して負担するもっとも基本的で重要な義務です。賃貸人は賃貸物件を契約目的どおりに使用収益できる状態にしておかなければなりません。

もっとも基本的な義務であるがゆえに、この点が履行できなくなると、履行不能となり、契約が無効又は終了すると判断されることがあります。前回のブログで紹介した判例も、賃借人・転貸人が、転借人に対して、賃貸物件を使用収益させる義務が果たせなくなったことから履行不能と判断しました。

  修繕義務

①と関連しますが、使用収益に支障がある場合に、賃貸人は賃貸物件の修繕義務を負います。但し、賃借人に過失などがある場合には、賃貸人は修繕義務を負いません。

賃貸人が修繕をしようとした場合には、賃借人はこれを拒むことはできません。修繕を拒まれた場合には、解除権が発生することもあります。

賃借人は、賃貸物件の使用収益に部分的な支障が生じて、修繕しなければならない箇所があったとしても、賃料全額の支払いを拒むことはできません。ときに、賃料未払いの理由として賃貸物件の瑕疵(修繕すべき箇所があること)を主張されることがありますが、使用収益ができている以上、全額の支払いを拒絶することには理由がありません。

また、修繕義務の規定は任意規定ですので、契約書によって、修正が可能です。

  必要費の支払義務

 賃借人は、賃貸物件を使用収益できる状態にするために支出した費用(必要費)がある場合には、賃貸人に対して請求できます。例えば、窓ガラスの修理費用や鍵が壊れた場合の取り換え費用などが考えられます。

 賃借人からの請求があれば、賃貸人は直ちに必要費の請求に応じなければなりません。

但し、この規定も任意規定ですので、契約書による修正が可能です。

  有益費の支払義務

 賃借人は、賃貸物件の改良のために支出した費用(有益費)があり、賃貸物件についての価額の増加が認められる場合、賃貸人に対して請求することができます。請求額は、賃貸人の選択により、投下費用又は増加額のいずれかとなります。例えば、賃貸物件の駐車場にシャッターを設置したりすることなどが考えられます。

 必要費と異なり、賃貸人は、賃貸借契約の終了時に有益費を支払えば足ります。契約終了時に価値の増加が認められなければ支払う必要はなくなります。

 この規定も任意規定ですので、契約書による修正が可能です。

なお、大規模な改良などは、賃貸物件の増改築禁止特約などが定められている場合に、解除の原因にもなりえます。

 

民法で定められている賃貸人の義務としては、概ね上記のとおりとなりますが、契約書により修正されている部分も多いと思われます。

もっとも基本的な義務である、賃貸物件を使用収益させる義務は変わりませんし、修繕義務についても使用収益させるために必要な範囲では免れることができません。通常の使用収益が可能なように、賃貸物件のメンテナンスは欠かさずに行う必要があると思います。