賃貸物件の通常損耗について

　前回は、民法が定める賃貸人の義務について概観しましたが、民法の規定の中には任意規定とされているものがありました。今回は、原状回復義務についての特約を定めた場合についての効力について判断した判例を紹介したいと思います。

【最判平成１７年１２月１６日】

（判示事項）

　建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

　最高裁は、本来賃借人の義務である原状回復義務についての特約のうち、「通常損耗」に関する部分を賃借人の負担とするための条件についてかなり厳しい判断をしました。

　まず、①賃借人が負担することになる通常損耗の範囲が契約条項に具体的に明記されていることが必要です。

　本件では、契約条項に原状回復費用を賃借人が負担する旨定められ、負担区分表というものに賃借人の負担となる状況を記載して賃借人に配布していましたが、それだけでは具体的な義務の内容が一義的に明確でないとの理由で、通常損耗の修繕義務を原告に負わすことはできませんでした（「汚損（手垢の汚れ，タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」、「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」、「生活することによる変色・汚損・破損」などと記載されていたようです。）。

　具体的に明記されていない場合には、②賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められることなどが必要となります。

　この点は、契約書の条項に明記されていないと判断された以上、その立証は困難を極めるものと思われます。少なくとも、通常損耗をかなり詳細に特定したうえで、通常損耗を負担する旨の書類を説明のうえ、署名をもらっておくことが必要と思われます。しかし、通常損耗の特定は非常に困難です。本件と同じような定め方をしているだけでは、明確な合意があったとは認められないでしょう。どこにどのような損耗が生じ、どの程度の費用がかかるのか、賃借人にとって不意打ちとならないように気を配らなければなりません。