弁護士 金 崎 浩 之


1 無催告解除特約がない場合
 賃貸人が、賃借人の賃料不払いを理由に建物明渡を求める場合で、無催告解除特約がない場合を考えてみたいと思います。

 そもそも、賃料の不払いがあれば、賃貸人は直ちに賃借人に建物の明け渡しを求めることができるわけではありません。
 建物の明け渡しをもとめるためには、賃貸借契約を解除する必要があります。

 賃貸借契約が解除されたことにより、賃貸借契約が終了することになります。賃貸借契約が終了すれば、賃借人は、その賃貸物件を使用できる法的根拠がなくなります。そうなって初めて、賃貸人は賃借人に建物の明け渡しを請求することができるようになるんです。

2 解除の意思表示
 そこで、まず賃貸人として建物明渡請求をする前にやらなければならないことは賃貸借契約を解除することですが、無催告解除特約がない場合には、いきなり解除できるわけではありません。
 賃料を請求すれば賃借人が支払ってくる可能性があるからです。
 そこで、まず賃料を支払うように催告し、その後賃料を支払うのに相当な期間が経過してもなお賃借人が支払わない場合に、その賃貸借契約を解除できることになります(民法541条)。
 

 そうすると、賃貸人が賃借人に対して、建物明渡請求をするためには、

①賃貸人が賃借人に対して、不払賃料の支払を催告したこと。
②催告後、相当期間が経過したこと。
③相当期間が経過した後に、賃貸人が賃借人に対して、賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたこと。
が要件となります。

 賃料の支払いを催告し、相当期間経過後でなければ解除できないので十分注意してください。

3 実務上の注意点
 前述のように、契約を解除するためには、①催告、②相当期間の経過、③契約解除の意思表示が必要になりますが、賃料を支払うように催告する書面を出してから相当期間待って、その後にもう一度解除の意思表示を行う通知を出すというのは面倒ですよね。

 そこで、実務上は、1回の書面で、相当期間を定めて賃料の支払いを催告するとともに、相当期間内に支払がないときは賃貸借契約を解除する旨の文章も入れておきます。
 こうすることによって、相当期間経過後にあらためて解除の意思表示をしなくても、相当期間経過後に契約が解除されたことになります。