こんにちは。

　今回は、建物・土地賃貸借契約の賃借人が暴力団員等であることが判明した場合の対処法についてお話しします。

　昨今、各都道府県で暴力団排除条例が制定されたことを受け、賃貸借契約の中にも、暴力団等であることを理由に契約を解除できる旨の条項が増えていますが、中には、契約締結自体が相当前のため、暴力団排除に関する条項が抜けている契約もあります。

　では、賃貸借契約の中に暴力団排除に関する条項がない状況で、賃借人が暴力団員等であることが判明した場合、賃貸人は建物・土地の明渡しを求めることができるでしょうか。

　この点、賃貸借契約を解除するには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破綻したことが必要となることから、暴力団員等が一定期間以上の賃料不払いとなっているなど、賃借人としての基本的義務に不履行があれば、これを理由に解除できます。暴力団員等の素行が悪く、賃貸借契約に定められた用法に反した使用収益を繰り返したり、近隣住民に迷惑を及ぼす行為を行った場合なども同様と考えられます。

　これに対し、上記各事情がない場合、賃貸借契約上、「賃借人が暴力団員等であったこと」それ自体が、信頼関係破綻の事情になると解釈することは難しく、当該理由だけで明渡しを求めることは困難であると考えられます。

　要するに、暴力団排除の条項がない状況では、賃借人が暴力団員等であることとは別に、賃貸人との間の信頼関係が破綻したと言える事情が必要となります。

　このことから、賃貸人又は管理会社としては、事前の予防策を打っておくことが重要と言えるでしょう。

　事前の予防策としてとりうる方法や暴力団排除条例等については、また別の機会にお話しさせて頂きたいと思います。