こんにちは。
今回は、いわゆるサブリース契約に借地借家法が適用されるかが争われた事件についてお話ししたいと思います。
仕事柄、賃貸借契約書と全部事項証明書（登記簿謄本のことです。）を見ることが多いのですが、不動産の所有者と貸主が異なる場合があります。このような場合、多くは所有者と貸主の間でサブリース契約が締結されています。
サブリース契約には、明確な定義があるわけではありません。もっとも、一般的には、土地の所有者が建物を建築し、その建物を転貸することで収益をあげるという事業を行う不動産業者に対して一括して賃貸する場合に、建物所有者と不動産業者との間で締結される契約をいいます。そして、契約締結の際には、建物所有者と不動産業者間で、あらかじめ賃料額やその改定等について協議がなされており、賃料自動増額特約等の約定が定められていることが多いようです。
サブリース契約は、不動産業者にとっては、不動産の所有権を取得することなく賃料と転貸料の差益を獲得するという事業を展開できるというメリットがあり、建物所有者にとっては、空室等のリスクを不動産業者に転嫁して、安定した賃料収入を得られるというメリットがあります。バブル期には、賃貸ビルの需要が高く、多くのサブリース物件が誕生しました。
ところが、バブル経済が崩壊し、賃貸ビルの需要が下がると、不動産業者は差損を負うこととなります。そこで、不動産会社は借地借家法３２条１項の規定の基づき、賃料減額請求をしたのですが、サブリース契約に借地借家法が適用されるか、という争点に関係して、そもそもサブリース契約の法的性質をどうとらえるべきかが問題となりました（最高裁平成１５年１０月２１日第三小法廷判決民集５７巻９号１２１３頁）。
原審は、サブリース契約は、賃貸借契約とは異なる性質を有する事業委託的無名契約の性質を持ったものであり、借地借家法の全面的適用があるのは相当でない、と判示しました。確かに、サブリース契約の賃借人である不動産業者は、典型的賃貸借における賃借人とは異なり、サブリース事業は、土地の所有者と不動産業者の共同事業という側面を有しているともいえそうです。
しかし、最高裁は、当事者間の合意内容が、一方当事者が他方当事者に建物を使用収益させ、他方当事者がその対価として賃料を支払うという内容である以上、建物の賃貸借契約であると判示しました。
この最高裁判決からは、契約の性質を決定する際に、非典型契約や複合契約と捉えることが可能な契約類型であっても、典型契約の成立要件を充足する場合は、当該典型契約に該当する（当該典型契約に関する法律の適用が認められる）と理解することが可能です。このような考え方は、サブリース契約の法的性質を決定する場合にとどまるものではなく、企業間の提携契約の法的性質を判断する際も参考にできるものと思われます。
なお、上記判例は、サブリース契約に、賃料の調整条項が設けられていたとしても、借地借家法３２条１項の強行法規性から、同条の適用を認め、減額請求を認容しました。
参考文献
「サブリース契約と企業間提携契約」判例タイムズ１３１４号４８頁
