第１　宅地建物取引業者の取引態様の明示義務

　宅地建物取引業法が定める、宅地建物取引業者に対する行政上の規制・義務のうち、今回は取引態様の明示義務について説明していきたいと思います。

第２　取引態様の明示義務の内容について

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　宅地建物取引業法は第３４条第１項において「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。」と定め、第２項においては、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。」と定めています。

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　仮に、取引態様の明示を怠った場合、刑事罰は定められていませんが、指示処分、業務停止処分、免許の取消処分等の行政処分を受ける可能性があります。

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　取引態様の明示義務が定められている主たる理由は、委託者が損害を被るおそれがあるためです。例えば、不動産業者による仲介ではなく、不動産業者が所有する建物を販売しているものと思い、契約締結に至ったものの、実は仲介であったことが判明して仲介手数料が必要となるなど、発注者が不足の損害を被る可能性があります。

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　明示の方法としては、基本的には、広告の場合は「売主」「貸主」「代理」又は「媒介（仲介）」の別を広告中に明示すべきです。
　注文を受けた場合の明示方法については、特に規定されていませんが、書面により明確にしておくべきであると考えられます（但し、重要事項説明書に記載するだけでは「遅滞なく」明示したものとは認められ難いと考えられます。）。

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　賃貸借契約において、「貸主代理」と肩書きが付されていても、実際には「代理」ではなく、実質的には貸主自身であったり、代理権はなく管理を受託しているだけの場合もあり、せっかく契約書が作成されていたとしても、契約当事者の特定が困難となってしまった経験があります。
　宅地建物取引業者が自身の法的な立場を正確に理解した上で取引態様を明示することが、後日の契約内容を明確にするためにも重要な機能を果たすと考えられます。