第１　不動産の売買等について

　不動産の所有者が、所有する不動産を売買、賃貸等する場合、多くの場合、不動産業者に仲介を依頼することが通常です。

　不動産の所有者といえども、専門的知識をもっていないことが多く、自分が望んでいる条件の不動産を探し当てることは容易ではないし、逆に、自分の不動産を買ってくれる買主を探すことも容易ではありません。そういった場合、不動産業者に依頼し、買主と売主を引き合わせてもらう必要があります。

第２　不動産仲介とは

　不動産仲介とは、仲介人が、売主（貸主）と買主（借主）の間に立って、不動産売買又は賃貸の契約成立に向けて尽力し、契約の成立を取り持つことをいいます。

　しかし、宅地建物に関する不動産仲介は誰にでもできるわけではなく、宅地建物取引業者でなければならず、宅地建物取引業者は、契約締結までの過程において、様々な行政上の規制を受けています。
　また、宅地建物取引業者は、仲介契約によって、買主又は売主等の契約当事者と成約努力義務、誠実義務、善管注意義務等の民事上の義務も負担しています。

　したがって、宅地建物取引業者は、行政上の義務と民事上の義務を負担し、双方の義務に違反しないように業務を行わなければなりません。
　特に、行政上の義務に違反すれば、行政上の指導や処分の対象となり得るため、注意が必要です。

第３　行政上の義務と民事上の義務のギャップについて

　行政上の義務としては、宅地建物取引業法に定められている規制に従う必要があります。例えば、仲介契約の締結に際しては、宅地建物取引業法に定められた事項を記載した書面を作成して、記名押印し、委託者に交付しなければなりません。

　しかし、民事上は、仲介契約は口頭でも成立するため、書面によらなければならないわけではありません。
　結局、宅地建物取引業者が書面を交付しなかった場合は、行政上の指導等の対象とはなりますが、民事上は仲介契約が有効と判断される可能性があります。

　このように、行政上と民事上で法的な取り扱いが異なる例もありますが、重要事項説明のように宅地建物取引業法上の規制（行政上の義務）は、最低限度の民事上の義務を定めているとも考えることができる規定も多くあります。

　次回以降は、まず、宅地建物取引業法における行政上の義務を説明した後、民事上の義務について説明していこうと思います。