こんにちは。
　マンションに住んでいて、自動車を所有している場合、通常、建物内の共用部分や敷地の一部が駐車場として利用されます。しかし、マンションによっては、駐車場の数が少なく、一部の区分所有者はマンション外に別の駐車場を借りているということもあると思います。区分所有者全員に公平に駐車場を使用させる方法はないのでしょうか。

　駐車場の数が少なく、一部の区分所有者のみに駐車場を使用させる場合、以下の２つの方法があり、最近のマンションでは、②の賃貸方式がほとんどのようです。

① 駐車場専用使用権について分譲を受ける方法
② 賃貸借契約により専用使用を認める方法

　駐車場の使用権は、永久に保障されるような絶対的な権利ではありません。そのため、管理規約によってその内容を変更することが可能です。

　①分譲方式によって駐車場専用使用権について分譲を受けたとしても、分譲を受けているのは土地の所有権そのものではないので、駐車場の所有権は区分所有者の共有と考えられます。したがって、当初の内容を管理組合において変更することもできると考えられています。

　区分所有法は、規約は、共用部分などについて、面積、位置関係、使用目的、利用状況、区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の衡平が図られるように定めなければならないとしています。
　駐車場の使用について、区分所有者間の衡平を図るためにどのようにするかですが、まず、使用細則によって、駐車場の使用契約が定められている場合には、その具体的な内容の変更は、総会の普通決議（区分所有者の頭数及び議決権の過半数）によって可能です。
　管理規約によって定められている場合には、規約の変更手続きが必要ですので、総会の特別決議（区分所有者の頭数及び議決権の４分の３以上の多数決）が必要となります。

　ただし、無償だった駐車場の使用を有償にすることや、使用料を改定することについて、必要性や合理性が認められ、かつ、その使用料の設定、増額が、そのマンションにおいて社会通念上相当な額であると考えられない場合には、区分所有者に「特別の影響」を及ぼすものとして、その影響を受ける区分所有者の承諾を得なければならないと考えられます。