今回は、賃貸人からの建物明渡請求が認められなかった判決について、その事例と判示内容等をご紹介したいと思います。

 

【東京地方裁判所平成20年8月28日判決】

 

 本件の事案は、概要以下のようです。

 原告は、被告に対して、さいたま市大宮区大門所在の土地(以下「本件土地」といいます。用途は宅地、遊技場です)を賃貸しましたが、被告が平成19年8月から同年11月までの賃料を支払わないために、無催告解除したと主張して、賃貸借契約の終了に基づき、本件建物の明け渡しと未払賃料の支払いを求めました。

 本件では、①原告の主張する無催告解除特約が、必ずしも契約書上明確な文言で書かれていなかったため、果たして無催告解除特約自体が存在したのか否か、②賃貸人がなした本件解除の合理性、③信頼関係破壊による解除が認められるか、④未払賃料ないし解除の意思表示後の賃料相当損害金の請求が認められるか、が争われました。

 

 判決は、概要以下のように判示しました。

    の無催告解除特約については、本件の賃貸借契約5条に「催告を要せず」という文言が書かれていないことを指摘しつつも、同5条は、「賃借人が賃料の支払いを3ヶ月分以上遅滞したとき、賃借人が前条の規定に違反したとき、その他本契約に違反したとき」は「賃貸人は、本件賃貸借契約を解除することができる」と定めているとして、「特に3ヶ月分以上遅滞したときに賃貸人が解除をすることができることを定めたのは、賃貸人が催告を要せずに本件賃貸借契約を解除することができるものとする趣旨であると解するのが相当」として、無催告解除特約自体は本件賃貸借契約に存在するとしました。

    の本件解除の合理性については、以下のように判示しています。

被告は、確かに平成19年8月分から同年11月分の賃料を約定どおり支払っていない。しかし、被告は、ちょうど同じ時期である平成19年9月初旬頃、訴外株式会社Cの代表取締役Dに対し、本件借地権及び本件建物の第三者への売却並びに本件借地権の譲渡承諾に関する原告との交渉を委任し、こ