賃貸住宅紛争⑥（更新料その２）

　こんにちは。
　今回も、前回に引き続き、賃貸借契約の更新料についてお話しようと思います。

　賃貸借契約書上に、賃料１ヶ月分や２ヶ月分の更新料を支払うとの更新料に関する約定があるからといって、法律上何ら問題なく賃借人請求できるというわけではありません。

　消費者契約法１０条は、「民法…の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めており、更新料を支払うとの約定が、この条文に抵触し無効とならないかが問題となります。

　この問題について、下級審レベルでは、更新料条項の有効性について判断が分かれており、ケースバイケースの様相を呈していました。

　そのような流れの中、最高裁（最判平成２３年７月１５日）がこの問題について判断を下しました。
　その内容は、

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない」

というものでした。

　そして、最高裁で争われた事案は、賃料約４万円で、更新料が賃料２ヶ月分、更新期間は１年という事案、あるいは、賃料４万５０００円で、更新料は１０万円、更新期間１年という事案です。

　下級審の判断が統一されていなかった中で上記最高裁判断が出たことを踏まえると、今後、裁判所において、最高裁で有効とされた事案と同程度の場合には、消費者契約法１０条に反せず有効、つまり、賃借人に対し有効に更新料の請求をすることができると判断される可能性が高いと考えられます。