今回は、賃料の不払いを理由に無催告で解除をすることができる、という特約が有効とされ、賃貸人からする賃貸借契約の解除が認められたという事例について、ご紹介と分析をしたいと思います。

 

【最高裁昭和40年7月2日判決】

 

 本件の事案は、おおよそ以下のようです。

 

 Aは、昭和21年2月25日、その所有する本件土地を普通建物所有目的でBに賃貸したが、その際、「賃借人において賃料の支払いを延滞したときは、賃貸人は通知催告を要せず直ちに賃貸借契約を解除することができる」旨の特約(本件特約)がされました。

 Bは昭和21年6月5日死亡し、家督相続によりCが賃借権を承継したが、さらにこれをY(以下「被告」という)が譲り受け、同年7月ころ、Aはこの賃借権の承継を承諾した。被告は、本件土地上に本件建物を建築所有している。Aは昭和28年5月8日死亡したので、X(以下「原告」といいます)が本件土地を相続し、被告に対する賃貸人たる地位を承継した。

 本件土地の賃料は、数次の改訂により月額6000円になっていましたが、被告が昭和33年12月分より昭和34年3月分までの賃料合計2万4000円を遅滞したので、原告は同年4月17日被告に到達した書面をもって、催告をすることなく、本件土地賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしました。なお、被告は、昭和27年以来、つねに賃料を遅延し、はじめの頃は1,2ヶ月分、後には4,5ヶ月分に達するとこれをとりまとめて原告に支払ってきたが、そのような方法が解除通知まで約7年続いてきた。

 原告は、被告に対し、本件建物の収去による本件土地の明け渡し及び未払賃料等の支払いを求めた。

 

 本事案では、賃貸借契約の特約として定められた「賃料不払いの場合に、賃貸人は無催告で契約を解除することができる」という特約の有効性が大きな争点となりました。

 

 最高裁判例は、この特約の有効性について、「借地法11条の規定は、土地賃借人の義務違反である賃料不払いの行為をも保護する趣旨ではない。したがって、土地賃借人に賃料の不払いがあった場合には、賃貸人は催告を要さず賃貸借契約を解除できる旨の特約は、同条に該当せず、有効である。

 (注:借地法11条とは、現行の借地借家法でいうと9条にあたり、借地借家法の規定に反する契約条項で借地権