今般、大阪高等裁判所において、不動産賃貸借契約において定められていた「更新料」が消費者契約法10条に照らして無効だとする判断が示されました。(大阪高裁平成21年8月27日判決)

 主に建物の賃貸借において、契約の更新の際にいわゆる「更新料」を徴収することは、特に東京や大阪などの大都市圏では、さほど特殊なことではなく、更新料の徴収はむしろ慣習化しているという側面もあったため、上記の判例は広く議論を呼びました。東京においても、賃貸物件のオーナー様や不動産関係の方々を中心に「更新料について今後どのように考えたらよいのか」という疑問が多く出されました。

 

 今回は、議論のきっかけとなった判例である大阪高等裁判所平成21年8月27日判決をご紹介したいと思います。

 

【大阪高等裁判所平成21年8月27日判決】

 

 上記判例の事案は、大要以下のようです。

 控訴人(以下「賃借人」という)は、被控訴人(以下「賃貸人」という)から、本件建物(住宅用不動産)を、以下の条件で賃借していました。(最初の契約締結は平成12年8月15日ころ、その後契約は5回更新され、その更新のたびに、下記の更新料は計5回支払われました)

   月額賃料  4万5000円

   賃貸期間  1年間(以後1年更新)

   礼金    6万円

   更新料   10万円

 賃貸人と賃借人の間の上記賃貸借契約は、平成18年10月28日、賃借人が賃貸借契約解約通知書を提出し、同年11月30日に本件賃貸借契約を解約する旨の申し入れをし、同日、本件物件を明け渡した。

その後、賃借人は、賃貸人に対し、過去に支払った更新料の返還を求めて提訴しました。

 

判決は、更新料の法的性質として賃貸人側が挙げた①賃貸人による更新拒絶権放棄の対価(紛争解決金)、②賃借権強化の対価、③賃料の補充の各要素について、以下のよう に判示しています。

 

1 ①「更新拒絶権の対価」

 

 →もっぱら他人に賃貸する目的で建設された居住用物件の賃貸借契約においては、もともと賃貸人は、賃貸収入を期待して賃貸借契約を締結しているものであり、賃借人も、更新拒絶があり得ることは予測していない。したがって、仮に賃貸人が更新拒絶をしたとしても、明渡を請求するについて正当事由があると認められる場合でなければ、建物賃貸借契約の更新拒絶をすることが出来ないところ、賃貸人の自己使用の必要性は乏しいことが多いと思われるため通常は更新拒絶の正当事由は認められにくいから、「更新料が一般的に賃貸人による更新拒絶権の対価の性質を持つと説明することは、困難」とした。

 

 →加えて、本件賃貸借契約については、「更新拒絶権の放棄の対価」の意思表示は、賃貸人から明示的にはなされていない。

 

→ただし、現実に更新拒絶の正当事由(少なくともそれに該当すると契約当事者が考えるのも無理からぬ事由)が存在すれば、その後の更新料の支払いが、更新拒絶権放棄の対価と評価できる場合もあり得ないではない。

(もっとも、本件においてこのような事情はない、として、本件の判断としては更新拒絶権を否定)

 

2 ②「賃借権の強化」

 

→確かに、賃貸人と賃借人の間で更新料が授受されることにより賃貸借契約の「合意更新」が行われ、更新後も期間の定めのある賃貸借契約となるとすれば、賃借人は、契約期間の満了までは明け渡しを求められることはない。これに対し、法定更新の場合には、更新後の賃貸借契約は、期限の定めのないものとなり(借地借家法26条1項)、賃貸人は正当事由があるかぎり、いつでも解約を申し入れることができることとなるから、抽象的には、その限度で賃借人の立場は不安定なものとなる。・・・(中略)このような点をみれば、一見すると、本件賃貸借契約における更新料は、賃借権強化の性質を有すると見えなくもない。

 

→しかし、本件賃貸借契約は、契約期間が1年間という借地借家法上認められる最短期間であって、合意更新により解約申し入れが制限されることにより賃借権が強化される程度はほとんど無視して良いほど小さい。また、前述の更新拒絶の場合と同様に、本件賃貸借契約のようにもっぱら他人に賃貸する目的で建築された居住用物件の賃貸借契約においては、通常は賃貸人からの解約申し入れの正当事由は認められないと考えられる。

 

→したがって、本件更新料を評して賃借権強化の対価として説明することも、難しいというべきである。

 

→なお、この場合も、更新拒絶の正当事由(少なくとも、契約当事