前回、「定期賃貸借契約」の説明をした際に、「定期賃貸借契約を期間内で終了させるためには、期間満了前６ヶ月前までに賃貸人から賃借人に、契約が終了する旨の通知を送らなければ、賃貸借契約の終了を賃借人に対抗できないことをご説明しました（借地借家法３８条４項）。

　では、なんらかの事情で賃貸人が上記の通知を契約期間中にできず、契約期間が終了した後にこの通知がなされた場合は、どうなるのでしょうか。

　この点について、東京地裁平成２１年３月１９日判決が判示を行いました。

　本件は、概要以下のような事例でした。

　建物の所有者であり、かつ建物についての定期建物賃貸借契約を締結した賃貸人が、賃借人である被告に対して、期間満了による定期賃貸借契約終了を理由として、建物の明渡し及び約定損害金の支払いを求めて提訴したところ、被告は、期間満了に伴って賃貸人が賃借人に対して送付した書面が、期間満了後に行われたので、期間満了後は普通賃貸借契約が成立したものとして、賃貸借契約は終了していないとして争ったという事例です。

　この事例において、東京地方裁判所は、定期建物賃貸借契約の終了にあたり、賃貸人が契約期間満了後に借地借家法３８条４項の通知をした場合でも、通知の日から６ヶ月を経過した後は契約の終了を賃借人に対抗出来ると判示しました。

　この理由としては、借地借家法が賃貸人に終了通知を行うことを義務づけた趣旨は、上記の通り、賃借人に契約終了に関する注意を喚起するとともに、代替物件を探すためなどに必要な期間を確保することにあると解されるところ、期間満了後に終了通知を行うことは、少なくとも後者の趣旨にかなったものといえることなどが重視されたようです。

　被告は、仮に期間満了後に通知を出すことで通知後６ヶ月時点での契約終了が認められるのであれば、被告（賃借人）の地位を著しく不安定にするので妥当でないなどと主張しましたが、判決は、被告の主張どおりとすると、賃借人のほうも契約関係から脱退する機会を失うことにもなるので妥当でないなどとして、被告の主張を退けました。

　従って、定期賃貸借契約における賃貸人としては、仮に賃貸借期間の満了６ヶ月前までに通知をすることを忘れてしまっていたとしても、賃貸借期間満了後に契約終了の旨の通知をすれば、契約を終了させることができることとなりますので、この「定期賃貸借契約」は非常に使い勝手のよい制度だということが、この点からもわかるかと思います。

　ただし、なんらかの事情で、「故意に（わざと）」満了の通知を懈怠していたと認められた場合には、信義則違反などの別の理由で、期間満了後の通知をなしてもこれによる契約終了が認められない可能性は残りますので、注意が必要です。