賃貸人の破産と賃貸借契約について

相談内容

　現在住んでいる住居は、賃貸物件なのですが、賃貸人が破産したという通知が届きました。今後、住み続けることはできるのでしょうか。また、住み続ける場合には賃料を誰に払っていけばよいのでしょうか。
　逆に、賃借人の方が破産したという連絡が来た場合、賃貸人はどのように対応したらよいのでしょうか。
　サブリース物件である場合の特徴などはありますか。

回答

　賃貸人が破産手続きとなった場合の対応について、賃借人にとっては寝耳に水の出来事でしょう。また、サブリース物件の場合のサブリース事業者が破産した場合には、当該事業者は、入居者との関係では賃貸人の立場である一方、建物所有者（大家さん）との間では賃借人の立場でもあるという状況となります。

　そもそも、破産手続きが開始された場合には、どのようなことが行われていくのかという点を簡単に整理します。破産した者は、自身の財産について管理処分権を失い、破産管財人という役割を担う弁護士が管理処分権を持つことになります。破産手続きでは、破産者が有している財産を売却などによりお金に換え、集めたお金を債権者に平等に配当することを目指して、破産管財人が活動していくことになります。配当に至るまでには、債務を発生させるような契約も終了させていかなければなりませんので、契約の解除なども実施されていくことになります。

　では、賃貸人の破産手続きの開始について、説明していきます。賃貸人が破産した場合には、賃貸借契約は、賃料という収入を生じさせる契約ですので、必ずしも直ちに解除する必要はなさそうです。また、通常、建物の賃貸借では、賃貸借契約の対象となっている建物の引き渡しを受けることで、借地借家法に基づき保護されます（法的には、対抗要件を具備するといいます）。この場合、破産管財人は、賃貸借契約を解除することはできず、入居者の方は、居住を継続することができます。そして、賃料については、破産管財人に支払いを続けることになります。ただし、破産管財人としては不動産を所有している場合、当該不動産を売却して換価することが多いため、その後は、賃貸人が変更されることになるので、賃料の支払先変更の案内が来ることになるでしょう。

　次に、賃借人が破産した場合について、説明していきます。賃借人の立場からすると、賃貸借契約は債務を発生させ続けることになりますので、負債が増えていくことになります。そのため、不要な物件であれば速やかに解除を目指すことになります。解除しただけでは足りず、明け渡しも完了する必要がありますが、費用がないことを理由に残置物の撤去費用や原状回復費用については、賃貸人の負担とするように求められることもあるかもしれません。賃貸人としては、それらを受け入れる代わりに敷金や保証金の返還をしないことで交渉するといったことが行われます。

　一方、次の住居が見つかっていないときなど、しばらくの間利用を継続する必要がある賃貸物件の場合は、契約を維持したまま、賃料を賃貸人に支払い続けることになります。破産手続き開始前の未払い賃料は配当があるまで受け取ることができませんが、手続き開始後の賃料は、賃貸人が受領することができます。

　サブリース事業者の場合は、賃貸物件を所有しているわけではなく、大家さんに対して賃料を支払わなければならず、事業を終了させるためにも、いずれの賃貸借契約も解除する方針を取らざるを得ないと思われます。両者との賃貸借契約を終了させるにあたっては、入居者との賃貸借契約を大家さんが承継する方法が穏当であり、そのような解決に向けて破産管財人が協議を進めることが多いと思われます。